秦力洪:调控堪比“刮骨疗伤”

发布时间:2022年06月13日
       编者按:2010年8月11-14日, 中国房地产行业最重要的盛会“2010博鳌房地产论坛”将在博鳌绽放。 官电地产新媒体正式推出“新政:2010博鳌地产论坛专题”系列报道。 2010年是博鳌地产论坛的第十个年头, 也是房地产行业面临最严监管的一年。 新政下, 谁是先知? 谁能独处? 摘要:我们相信监管将创造一个供需一致的市场, 开发商和买家都可以从中受益。 龙湖将时刻关注其中的发展机遇。 观点地产网 博鳌专稿 陈晓丽 随着6月份销售数据的逐步披露, 龙湖地产2010年上半年的业绩也“亮眼”。 日前, 龙湖地产发布公告称, 2010年6月, 公司实现合同额18.8亿元, 较5月企稳回升。 截至2010年6月30日, 龙湖整体合同销售额104.8亿元, 同比增长30.6%, 完成年初设定的248亿元销售目标的42%。 上半年销售额中, 环渤海地区签约51.3亿元, 西部地区签约41.4亿元, 长三角地区签约12.1亿元。 “半年销售额突破100亿, 这是龙湖16年来首次实现公司上半年销售目标。” 龙湖地产执行董事秦立宏在接受观典地产新媒体专访时强调:“无论市场环境如何,

龙湖销售政策的出发点都是顺应市场需求, 推动项目高周转。 " 在秦立宏看来, 在当前监管背景下, 高周转不仅有利于保证销售单据的时效性, 也符合调控的大方向。 是的, 龙湖不会改变这一策略。 下半年, 虽然调控政策的走势难以捉摸, 市场解冻仍遥遥无期, 但龙湖并没有下调年度业绩目标, 不难看出其对全年销量的信心。 下半年。
        秦立宏表示:“龙湖在年初制定销售目标时, 已经充分考虑到市场波动的预期, 目前市场反应还在我们预估的范围内, 暂时不会考虑调整全年销售目标。” 。” 用秦立红的话说, 本轮楼市调控堪比“刮骨疗伤”, 短期内会给开发商带来不小的考验, 长期内有助于消除行业不合理因素。 运行并使市场回到健康和可持续的轨道。
        龙湖要做的, 就是顺应市场需求, 用产品体现“韧性股”的价值。 以下是官电地产新媒体对龙湖地产执行董事秦立宏的专访实录: 官电地产新媒体:龙湖上半年实现销售额104.8亿元, 再创历史新高 同比高。 公司如何看待这一表现? 248亿的年销售额目标一定能实现吗? 秦立宏:半年销售额突破100亿元。 这是龙湖16年来首次实现公司上半年销售目标。 更难得的是, 6月份, 集团合同额环比增长23.1%, 继续保持北京、重庆市场份额领先, 这表明我们的快速反应策略初步显现。奏效了, 靠产品说话的龙湖, 展现了“韧性股”的价值。 龙湖在年初设定销售目标时, 充分考虑到市场波动的预期。 目前市场反应仍在我们预估范围内, 暂不考虑调整年度销售目标。 按照规划,

龙湖下半年推出的房屋占全年供应量的60%以上。 相应地, 在符合市场需求的销售政策支持下, 可以继续保证销售。 观典地产新媒体:今年二季度以来, 龙湖在拿地方面变得更加谨慎。 公司下半年有土地储备计划吗? 秦立宏:龙湖现有土地储备维持在2000万平方米的水平, 可以满足5-7年的发展。 储备业态和区域的多样化, 给了我们适应市场重大变化的空间,

所以近期土地储备并没有快速增加。 压力。 从全国来看, 土地市场的投资机会始终存在, 住宅销售的涨跌并不是影响征地的主要因素。 龙湖对各地土地市场的追踪并未停止。 我们将继续坚持“区域聚焦”战略。 从公司长远发展的角度出发, 我们会适时做出征地决策。 环渤海、长三角和西部仍然是我们的重点。 . 官电地产新媒体:据媒体报道, 龙湖在重庆等地推出了不同形式的优惠促销, 部分新盘价格低于市场预期。 这是否意味着龙湖将全面调整价格以刺激销售? 龙湖用什么策略来应对监管的影响? 秦立宏:无论市场环境如何, 龙湖销售政策的出发点都是顺应市场需求, 促进高销售周转率。 在实现这一原则的方式上, 我们不会采取一刀切的方式,

因为这与龙湖目前的发展模式是不兼容的。 龙湖的住宅产品线几乎涵盖所有业态, 东西方并重。 每个项目面临的客户群和政策环境差异很大, 一刀切的促销措施无法应对市场需求的真实变化。 为了精准进入市场, 我们利用市场信心监测平台和潜在客户样本访谈两种工具, 为不同的项目“把握脉搏”, 针对个别案例定制销售政策。 从6月份的销售数据来看, 我们的措施已经取得了实效。 在当前调控政策的引导下, 客户前所未有地珍惜手中的“购房权”。 对于能够提供好产品的开发者来说, 正是展示自己竞争优势的好时机。 我们认为, 虽然市场总需求有所减少, 但只要符合市场需求, 再加上好的产品, 是可以抓住少数需求的。 观典地产新媒体:龙湖无锡燕栏山项目从征地到开盘只用了10个月。 这是否意味着龙湖在当前的市场环境下仍采取“高周转”策略? 下半年, 龙湖还有哪些新领域将进入市场? 今年的开工和竣工计划是否会相应调整? 秦立宏:龙湖无锡雁澜山项目去年8月拿地, 今年5月开盘, 很好地诠释了龙湖的高周转战略:靠高品质产品快速发展获得市场份额, 而非 而不是坐在石板上多年谋利发展。 存在在当前监管背景下, 高周转不仅有利于保证销售单据的及时性, 也符合监管的大方向, 我们不会改变这一策略。 以高营业额为起点, 龙湖暂不考虑调整今年的开工和竣工计划。 我们去年底成立的杭州、常州、沉阳、青岛公司预计将在今年内推出首个项目, 目前这些项目正处于销售准备阶段。 除了新区即将贡献销售的住宅项目外, 龙湖集团还正式成立了商业地产部。 今年下半年,

还将推出可售商业项目。 相信商业地产将成为另一个强大的销售引擎。 观点地产新媒体:商业银行近期收紧开发贷款。 在当前销售急剧放缓的情况下, 资金链是否会对房地产行业构成更大的威胁? 龙湖的财务状况如何? 秦立宏:一般来说, 开发商资金链上最大的压力来自于土地款的支付。 龙湖的土地收购集中在2009年底和10年初。 土地支付的高峰期已经过去。 部分支付量和节奏与销量有一定的同步性, 可控性高。 融资方面, 龙湖上市后, 国内信用水平有所提升, 海外融资平台也已建立。 与以往单一使用开发贷款的模式不同, 现在开源融资的渠道已经多元化。 例如, 4月份我们在香港完成了21.5亿元人民币的无抵押银团贷款,

利率仅为hibor+2.85%, 充分体现了国际主要银行对龙湖长期稳定发展的信心。
        截至目前, 集团手头现金维持在80亿元水平, 2010年收入90%以上已锁定, 两年内未动用的银行信贷已超过200亿元。 尽管如此, 我们同步加强了成本和费用的优化, 开源与节流并驾齐驱, 确保安全是龙湖上市后财务管理的“铁律”。 视点地产新媒体:有人说, 2010年是楼市最复杂的一年。 从中央到地方, 调控的力度和力度前所未有。 这将如何影响整个房地产行业? 楼市下一步怎么走? 秦立宏:这一轮调控堪比“刮骨疗伤”。 短期内会给开发者带来不小的考验, 但从长远来看, 将有助于消除行业的非理性因素, 使市场重回健康可持续的轨道。 我们相信, 监管将创造一个供需一致的市场, 开发商和买家都可以从中受益, 龙湖将始终关注其中的发展机会。